Un Cambio Rentable

Cada vez menos compradores en barrios cerrados buscan de modificar su estilo de vida: entre 30% y 50% de las operaciones son inversiones para ganar hasta 100%.

Es bien sabido que las inversiones en bienes raíces son a prueba de crisis. Por eso, cada vez más personas incursionan en la compra- venta de lotes en barrios cerrados. De esa manera, los inversores (sobre todo los jóvenes profesionales) obtienen una rentabilidad más que interesante, al tiempo que corren un riesgo mediano durante unos 18 meses.

En realidad, esta modalidad de negocios es relativamente nueva pero crece aceleradamente. Matrimonios jóvenes buscando cambiar el estilo de vida que compran para mudarse “al verde” ceden cada vez más terreno a inversores que apuntan a sacar una buena rentabilidad. Así, entre 3 y 5 de cada 10 operaciones en ese mercado responden a motivos especulativos.


En gran medida, estas iniciativas se basan en las rentas de estas transacciones. Por ahora, estas utilidades superan en forma holgada a cualquiera de las financieras.

Los cálculos más rudimentarios permiten hablar de ganancias promedio de 50% en dos años. Pero, más de uno duplicó su capital inicial en ese plazo. También se registran casos contados donde lo triplicaron.


Lógicamente, esas cifras responden de modo directo al éxito o las condiciones del emprendimiento. Y, como es de esperar, el pequeño ahorrista ejecuta esas negociaciones basándose más que nada en las corazonadas que en la razón.

“Lo ideal es que cada pequeño inversor realizase siempre un estudio de las características del barrio cerrado para analizar sus fortalezas y debilidades”, enfatiza Mauro Ambrosini, titular de Hudson Bienes Raíces

Existen, sin embargo, elementos básicos a considerar. Uno de los de más peso es la accesibilidad. Hoy por hoy se prioriza el acceso directo desde la autopista. Aunque son pocos los emprendimientos que lo ofrecen hasta el momento.

“La seguridad, iluminación y el asfalto del camino de ingreso son cosas que una familia joven mira antes de decidir irse a vivir a estos barrios. Para resumir, el ahorrista (pequeño o mediano) se debe ‘poner en los zapatos’ de esa gente”, remarca Alejo García Guevara, gerente General de Haras Santa María.

TIPS. Otro punto a tener en cuenta es la infraestructura. A diferencia de la década del 90, no se conciben los countries sin equipamiento deportivo, educativo, de esparcimiento y comercial. No obstante ello, sus habitantes reclaman un equilibrio entre cada una de esas estructuras.

“El potencial residente de estos emprendimientos es muy localista. Es probable, por ejemplo, que la gente de San Isidro compre en Tigre, Pilar o Escobar, los de Caballito o Ramos Mejía en el Acceso Oeste y los de Quilmes en Hudson”, comenta Esteban Edelstein Pernice director de Castex propiedades.

Sin embargo, los expertos consideran que una de las preguntas más frecuentes es cuál es la zona más rentable. Sin embargo, esta cuestión no posee una respuesta única.

“Una región que se consolida con varios desarrollos logrará una cotización mayor en conjunto. Esto ayuda más que comprar un lote junto a un country renombrado. Además, un proyecto maduro posee valores elevados, sin ‘aire’ para la suba”, subraya García Guevara. Al mismo tiempo, se debe considerar que los barrios cerrados de élite poseen una demanda sostenida. Aunque los interesados no son muchos cuantitativamente, si conforman una corriente cualitativa y sostenida. Por eso, la reventa de esos terrenos es más rápida y exitosa.

Incluso, muchos extranjeros buscan en el país esas propiedades. Cabe destacar que este flujo conforma entre el 15% y 20% de la demanda total. “Cuanto más único es el emprendimiento, más alto se valoriza. Es positivo que la entrega de lotes sea reducida. Considero también que un country pequeño (120 o 150 parcelas) con todos los servicios de los grandes countries permite duplicar la inversión en 24 meses”, plantea Mauro Ambrosini.

Pero las posibilidades de inversión no finalizan en la compra de terrenos. “Varias familias buscan una vivienda terminada. Así, venden sus propiedad y se mudan”, puntualiza Edelstein Pernice.

Las posibilidades de brindar un paquete completo (formado por lote, casa, pileta y, tal vez, un amarradero) prometen ganancias mayores. Pero esta iniciativa requiere de una asociación entre financistas, arquitectos e ingenieros. Solamente de esa manera se ajustan los costos de construcción.
“El negocios en esos casos es doble, suma renta y capitalización. De esa forma, se puede obtener una utilidad por alquiler de entre 7 y 8% anual, mientras la reevaluación del inmueble oscila el 10% por año”, explica Ambrosini.

En los últimos tiempos, un número importante de ahorristas edifican en los barrios cerrados para rentar y vender el inmueble cuando el emprendimiento se consolida. De ese modo, logran rentas superiores al 100%.

 

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